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Ok, ma cosa mi offrite?

  • Sopralluogo e rilievo con un nostro tecnico abilitato;
  • Verifica della fattibilità dell’intervento e definizione della pratica edilizia necessaria;
  • Stima dei costi di intervento e preventivo personalizzato.

Cosa devo avere?

  • Documentazione comprovante la regolarità urbanistica dell’immobile (progetto edilizio licenza abitabilità condono)
  • Una copia della planimetria dell’immobile, anche non catastale (se non la possiedi, richiedila in pochi minuti!)

Come devo procedere?

E’ semplice, basta completare senza impegno il form sottostante, rispondendo alle domande e indicando semplici dati dell’immobile. Verrai al più presto ricontattato per ricevere informazioni ed eventualmente fissare il giorno del sopralluogo in base alle tue esigenze!

Ristrutturazione di un appartamento

Serve una pratica edilizia?

Generalmente quando vogliamo ristrutturare il nostro appartamento ci chiediamo se sia necessario presentare una documentazione al Comune per iniziare i lavori senza problemi.

Se dobbiamo solo eseguire una semplice tinteggiatura, sostituzione pavimento o rinnovare senza modificare gli attuali impianti presenti nell’appartamento, nessuna comunicazione è obbligatoria, è sempre possibile comunque eseguire una comunicazione non onerosa di MO – MANUTENZIONE ORDINARIA al Comune, da esporre al di fuori del nostro appartamento per evitare richieste o reclami da parte del condominio.

Se invece dobbiamo eseguire opere quali:

  • Demolizione e/o nuova costruzione di tramezzi, anche per la creazione di nuovi vani;
  • Apertura o chiusura di vani porta su murature interne non portanti;
  • Fusione di unità immobiliari contigue, sia in orizzontale che in verticale;
  • Modifica della consistenza e dei perimetri delle singole unità immobiliari, mediante cessioni ed accorpamenti di porzioni di esse (c.d. scorporo ed accorpamento);
  • Creazione di nuove unità immobiliari (c.d. frazionamento)
  • Realizzazione di controsoffitti;
  • Nuova installazione di impianti tecnologici quali idrico sanitario, elettrico e termico (con esclusione degli impianti alimentati da fonti rinnovabili) ed integrazione dei servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi, delle superfici e dell’aspetto esteriore dell’immobile oggetto di intervento.

Allora è obbligatorio presentare una CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.

Se dobbiamo invece effettuare un’apertura o chiusura vani porta su muratura portante, allora è obbligatorio presentare una SCIA Segnalazione Certificata di Inizio Attività

 Se dobbiamo invece modificare l’aspetto esterno dell’edificio e quindi

  • Tutte le precedenti;
  • Apertura o chiusura o modifica della dimensione delle finestre.

Allora è obbligatorio presentare una DIA in alternativa al PdC-Permesso di costruire

Prescrizioni e regole per una corretta ristrutturazione

Per iniziare con la ristrutturazione e presentare la relativa pratica edilizia è necessario che vengano rispettati i seguenti punti.

  • Essere nella piena disponibilità dell’immobile oppure delegato dalla proprietà;
  • Reperire la legittimità della preesistenza (licenza edilizia, concessione edilizia, condono edilizio, PdC – permesso di costruire con relativi progetti da cui desumere la conformità rispetto lo stato attuale);
  • Preparare la pratica al Genio Civile in caso di interventi strutturali;
  • Elaborare un progetto POST OPERAM in conformità al regolamento edilizio del proprio Comune e relative relazioni asseverate da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) ed in particolare a Roma:
  • La dimensione minima degli ambienti adibiti a camera deve essere di 9 [mq];
  • Gli ambienti adibiti a camera, salone, cucina, devono rispettare inderogabilmente il rapporto aeroilluminanti di 1/8, cioè il rapporto tra superficie del vetro e la superficie calpestabile. Questi ambienti non possono inoltre affacciare su chiostre interne;
  • Tutti gli ambienti adibiti a camera e salone e cucina devono possedere un’altezza minima di 2,70 [m];
  • Deve esistere almeno un ambiente, generalmente un salone, di dimensione minima 14 [mq], anche con eventuale angolo cottura annesso;
  • La cucina, se in ambiente dedicato, deve possedere un volume di almeno 15 [mc], cioè di circa 5 [mq] di pavimento per 3 [m] di altezza;
  • Cucina e angolo cottura devono disporre di apertura verso l’esterno, e non su chiostra interna, di almeno 1,5 [mq] e possedere cappa di aspirazione con relativo scarico in canna o verso l’esterno;
  • Ambienti ibridi, dotati di finestra, con superficie compresa tra 4 [mq] e 9 [mq] non sono ammessi in quanto camere camuffate;
  • Sono ammessi ambienti ripostiglio con dimensione fino a 4 [mq] se dotati di finestra, di dimensione qualsiasi se non dotati di finestra. I ripostigli possono affacciare su chiostra interna;
  • I bagni non hanno limitazioni di dimensioni, non sono soggetti alla verifica dei rapporti aeroilluminanti e possono affacciare, nel caso, su chiostre interne. Se non dotati di finestra è richiesta la presenza di un aeratore meccanico a parete;
  • Tutti gli ambienti adibiti a bagno, ripostiglio e corridoio devono possedere un’altezza minima di 2,40 [m];
  • Le nuove installazioni o la modifica degli impianti tecnologici realizzati, elettrico, termoidraulico e idrico, deve essere realizzata a norma di legge con tanto di certificazione degli impianti ai sensi del DM 37/2008;
  • L’eventuale contatore del gas non può permanere all’interno delle camere, ma deve richiedersi al gestore lo spostamento del punto di consegna, la manomissione del contatore da parte del proprietario dell’immobile configura un reato penale;
  • Possono essere realizzati controsoffitti non portanti e non calpestabili in rispetto delle altezze minime degli ambienti.
  • Incaricare una ditta esecutrice in regola che possa fornire tutte le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici eventualmente da realizzare.

Quali sono le agevolazioni per una ristrutturazione di un appartamento?

Detrazioni per interventi di ristrutturazione.

Chi sostiene spese per i lavori di ristrutturazione può fruire della detrazione d’imposta Irpef pari al 36%. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015, la detrazione Irpef sale al 50%.

Una detrazione del 50% spetta anche sulle ulteriori spese sostenute, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015, per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

La detrazione è, invece, pari al 65% delle spese effettuate, dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2015, per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità.

Vediamo le situazioni più comuni:

Interventi di MO –  MANUTENZIONE ORDINARIA realizzati su parti comuni condominiali, le cui detrazioni vengono divise in base alla quota millesimale. Comprendono interventi come la sostituzione integrale o parziale di pavimenti anche esterni e il rivestimento e tinteggiatura delle pareti esterne o interne.

Interventi di MS – MANUTENZIONE STRAORDINARIA e di RC – RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO attuabili in CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o in  SCIA Segnalazione Certificata di Inizio Attività,  realizzati su singole unità abitative, cioè gli interventi che riguardano il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali di edifici quali ad esempio:

  • Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte interna di muri.
  • Nuova pavimentazione esterna o sostituzione della precedente con modifica di superfici e materiali.
  • Sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso.
  • Installazione di ascensori e scale di sicurezza, rifacimento o costruzione di scale interne.
  • Realizzazione e miglioramento dei servizi igienici.
  • Realizzazione di recinzioni, muri di cinta o cancellate, sostituzione dei cancelletti d’ingresso con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni, colori).
  • Sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi.
  • Sostituzione o riparazione con innovazioni della caldaia esistente.
  • Sostituzione dell’impianto elettrico o integrazione per la messa a norma.
  • Sostituzione o riparazione dell’impianto idraulico con innovazioni rispetto al preesistente.

Altri interventi per cui fruire della detrazione:

Interventi di ricostruzione dopo evento calamitoso o ripristino dell’immobile danneggiato, a condizione che sia stato dichiarato lo stato d’emergenza.

Eliminazione delle barriere architettoniche e interventi idonei a favorire la mobilità interna o esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap ai sensi della legge 104/92.

Interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.

Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Per approfondimenti fare riferimento alla guida agli interventi di ristrutturazione pubblicata dell’Agenzia delle Entrate. (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf)

Detrazioni per interventi di riqualificazione energetica

L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef o dall’Ires ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti.

In particolare, la detrazione, che è pari al 65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015, è riconosciuta se le spese sono state sostenute per:

  • la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
  • il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi)
  • l’installazione di pannelli solari
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Va segnalato che:

dall’1 gennaio 2016 il beneficio sarà del 36%, cioè quello ordinariamente previsto per i lavori di ristrutturazione edilizia

  • la detrazione deve essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo
  • le spese sostenute prima del 6 giugno 2013 fruivano della detrazione del 55%
  • è aumentata dal 4 all’8% della percentuale della ritenuta d’acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l’obbligo di operare all’impresa che effettua i lavori.

Attenzione: non è più previsto l’obbligo di effettuare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate quando i lavori proseguono per più anni (Dlgs n. 175/2014 – semplificazioni fiscali).

Per approfondimenti si rimanda a:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Agevolazioni/Detrazione+riqualificazione+energetica+55/scheda+informativa+riqualificazione+55/

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Informazioni utili

  • In caso di riscaldamento autonomo, per ottenere una validità decennale dell'Attestato di Prestazione Energetica è necessario essere in possesso del bollino blu della caldaia in corso di validità. Contrariamente, la validità dell'APE è estesa fino al 31 Dicembre dell'anno successivo al mancato controllo.
 

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