Frazionamento e fusione

puoi modificare il numero delle unità immobiliari!

Cosa mi offrite?

  • Sopralluogo e rilievo con un nostro tecnico abilitato
  • Redazione pratica edilizia
  • Aggiornamento catastale

In quanto tempo?

E’ possibile concludere la pratica di frazionamento o fusione in 15 giorni a partire dalla data del sopralluogo del nostro tecnico.

Nel dettaglio…

A cosa serve il frazionamento?

Il frazionamento permette di aumentare il numero delle unità immobiliari. In questo modo è possibile dividere unità immobiliari di congrue dimensioni.

Il processo inverso è chiamato invece fusione.

E’ sempre possibile richiedere o esistono limitazioni?

Per quanto riguarda gli appartamenti il limite più importante è costituito dalle dimensioni che avranno le unità derivate. Ogni Comune fissa le dimensioni minime degli appartamenti, che nello specifico a Roma risulta di 45 [mq] di superficie utile lorda, sotto questa dimensione non sarà possibile creare una nuova unità immobiliare.

Per quanto riguarda i locali commerciali non esistono dimensioni minime, piuttosto è opportuno verificare che i locali rispettino i parametri ASL per l’esercizio dell’attività che sarà insediata.

Altro aspetto fondamentale è la gestione dei rapporti condominiali in quanto il frazionamento dell’appartamento potrebbe essere espressamente vietato dal regolamento di condominio.

Inoltre, qualora l’intervento andasse ad incidere sulle parti comuni dell’edificio, quale pianerottolo o impianto termico condominiale, è necessario, per non incorrere in future diatribe condominiali, richiedere una delibera di assenso del condominio.

Quando posso richiedere il frazionamento?

Grazie al c.d. Decreto Sblocca Italia (DL 133 del 12.09.2014, convertito con L.11.11.2014, n. 164), il frazionamento è stato ricondotto all’interno della MS – MANUTENZIONE STRAORDINARIA, eseguibile con semplice CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.

Tale semplificazione ha quindi eliminato l’onerosità del frazionamento rendendo la procedura, prima attuabile in DIA onerosa, più snella e veloce. Ciò comporta sicuramente un grande vantaggio in quanto grazie al frazionamento è possibile aumentare notevolmente il valore del proprio immobile.

Quali documenti sono indispensabili per richiedere il frazionamento?

Per preparare e presentare senza alcun impedimento una CILA – Comunicazione di Inizio Lavori asseverata per frazionamento è indispensabile provvedere a:

  • Reperire la legittimità della preesistenza (licenza edilizia, concessione edilizia, condono edilizio, PdC – permesso di costruire con relativi progetti da cui desumere la conformità rispetto lo stato attuale)
  • Verificare attentamente la presenza di vincoli storici o artistici sull’immobile.
  • Elaborare un progetto POST OPERAM in conformità al regolamento edilizio e relative relazioni asseverate da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra);
  • Essere nella piena disponibilità dell’immobile oppure delegato dalla proprietà.
  • Verificare che il regolamento di condominio non vieti il frazionamento e disporre degli atti di assenso del condominio qualora l’intervento incida sulle parti comuni.
  • Incaricare una ditta esecutrice in regola che possa fornire tutte le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici eventualmente da realizzare.

Quali sono orientativamente i tempi ed i costi per il frazionamento?

I tempi medi per la predisposizione di una CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, fatta salva la necessità di acquisire tutti gli elementi di cui al paragrafo precedente, sono orientativamente di 10gg.

I lavori possono essere intrapresi il giorno stesso della presentazione in Comune.

Il costo di una CILA è composto da:

  • Diritti di istruttoria variabili in base al Comune (a Roma € 251,24)
  • Eventuale sanzione per interventi già eseguiti, c.d. CILA in sanatoria € 1.000,00 oppure per interventi in corso d’opera € 333,33 (sanzione così sostituita dal DL 133 del 12.09.2014, convertito con L.11.2014, n. 164 c.d. Sblocca Italia).
  • Compenso professionista.

E’ necessario comunicare il fine lavori? E l’aggiornamento della planimetria catastale?

Il fine lavori non è obbligatorio ma è comunque sempre auspicabile e consigliabile inviare una comunicazione indicando la data della fine lavori ed una relazione di conformità del realizzato.

L’aggiornamento della planimetria catastale, deve essere obbligatoriamente effettuato, in quanto la variazione implica la creazione di nuovi subalterni e la soppressione del precedente, un cambiamento nella consistenza e della rendita. La variazione deve essere effettuata entro 30 gg. dalla fine dei lavori.

Recentemente il Governo ha pubblicizzato, in virtù del c.d. Decreto Sblocca Italia, la possibilità di inviare una comunicazione al Comune il quale provvederà ad inviare la pratica agli uffici del catasto.

Questa procedura è, oggettivamente e a detta dei Comuni, inattuabile e provocherà solamente confusione ed il mancato aggiornamento delle planimetrie catastali, la cui conformità, come sappiamo bene, risulta fondamentale per ogni compravendita immobiliare, causa nullità atto.

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