CILA - Comunicazione Inizio Lavori Asseverata

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  • Redazione pratica

    Predisposizione della pratica edilizia presso il Municipio di competenza

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Cos’è la CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata?

La CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata  è una pratica amministrativa che a partire dal 22 Maggio 2010 L. 73/2010, rappresenta uno degli strumenti urbanistici maggiormente rilevanti nelle compravendite immobiliari e nei casi di ristrutturazioni di appartamenti  con opere interne ricadenti nella cosiddetta manutenzione straordinaria. Vedi “ Quadro sinottico interventi edilizi

L’ambito di applicazione della CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è stato recentemente ampliato grazie al cosiddetto decreto “sblocca Italia” L. 164/2014, di conversione del D.L. 133/2014, che ha introdotto la possibilità di realizzare in CILA anche interventi di frazionamento e fusione di unità immobiliari, nonché accorpamenti e scorpori di vani tra unità immobiliari adiacenti.

Con la CILA è inoltre possibile eseguire altre tipologie di interventi così come disciplinati dall’art 6, comma 2, lettera b), del D.P.R. 380/2001.

I casi più frequenti per in cui può essere utilizzata la CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata :

        • Spostamento dei tramezzi interni e delle porte, sempre che non siano su muratura portante;
        • Redistribuzione degli spazi interni quali spostamento del vano cucina in altro ambiente, creazione secondo bagno, ingrandimento del salone ed inglobamento dell’angolo cottura, unificazione di più ambienti o creazione di nuovi;
        • Accorpamento o cessioni di vani tra appartamenti limitrofi. (decreto “sblocca Italia”);
        • Frazionamento dell’unità immobiliare in due o più unità. (decreto “sblocca Italia”);
        • Modificazione o nuova installazione di impianti elettrici, idrico sanitari, termici;
        • Creazione di soppalchi non abitabili che non comportino aumento della superficie utile;

La pratica CILA è una pratica edilizia che permette di intraprendere i lavori il giorno stesso della presentazione. La  pratica va presentata presso il Comune di competenza, a Roma nel Municipio di competenza. La documentazione che compone una CILA  è la seguente:

        • Eventuali atti di assenso se l’immobile risulta vincolato, ad esempio a Roma se l’immobile ricade all’interno della Carta per la Qualità, sarà necessario presentare il parere presso la Sovrintendenza Capitolina.

Quando NON può essere utilizzata la CILA?

Gli interventi di manutenzione straordinaria diversi dalle opere interne, o che in particolare comportino alterazione della sagoma dell’edificio, cambi di destinazione d’uso, non possono essere autorizzati dalla CILA. Per tali interventi sarà necessario di ricorrere a uno strumento di ordine superiore quale SCIA o DIA.

In linea generale tutti gli interventi sull’estetica dell’edificio o ampliamenti non possono essere trattati con CILA, ma con SCIA o DIA in alternativa al Permesso di Costruire.

A tal fine è possibile consultare una guida esemplificativa del VII Municipio del Comune di Roma in merito alla fattibilità e sanabilità di diverse casistiche.

La CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata in sanatoria

Spesso si riscontra la necessità di dover regolarizzare la planimetria catastale in vista di una stipula di un atto notarile oppure per la visita del perito della banca.

Il questi casi si dovrà ricorrere ad una pratica cosiddetta “in sanatoria”  cioè presentata a lavori già eseguiti.

Il presupposto principale per poter effettuare la pratica CILA in sanatoria è che gli interventi eseguiti siano conformi alle prescrizioni del regolamento edilizio vigente.

La sanzione applicata è indipendente dal periodo in cui è stata commesso l’abuso ed è stata fissata dal legislatore a € 1.000,00 per interventi dichiarati già eseguiti e in misura ridotta ad un terzo € 333,33, nel caso di interventi dichiarati in corso d’opera, cioè in esecuzione al momento della presentazione. Il regime sanzionatorio relativo alla CILA a livello nazionale nell’art.6 c.7 del DPR 380/01.

Verifiche e prescrizioni NON ELUDIBILI, da rispettare!

Per intraprendere una qualsiasi pratica edilizia e quindi anche una CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, che sia da eseguire o in sanatoria, è necessario che vengano rispettati i seguenti punti:

  • Conformità urbanistica dell’immobile, è necessario reperire almeno un documento che attesti la regolarità urbanistica del bene quale licenza edilizia/concessione edilizia/permesso a costruire oppure il certificato di abitabilità / agibilità, nel caso di presenza di condono edilizio è necessaria la concessione edilizia in sanatoria.
  • Il tecnico incaricato deve verificare la conformità dello stato definito ANTE OPERAM al progetto edilizio approvato e depositato in Comune. La conformità urbanistica è un presupposto fondamentale, non è possibile infatti intraprendere alcuna attività edilizia su un immobile che presenti difformità rispetto al progetto edilizio approvato. Generalmente a Roma per gli immobili per cui è stata rilasciata licenza di abitabilità, l’accatastamento utilizzato dal costruttore per la richiesta dell’abitabilità dovrebbe essere, con basse percentuali di errore, conforme al progetto approvato; Vedi articolo “legittimità delle preesistenze”
  • Verificare che tutti gli ambienti che saranno/sono stati realizzati siano conformi al regolamento edilizio del comune di Roma in particolare per ciò che attiene ai seguenti e più frequenti aspetti.
  1. La dimensione MINIMA delle camere è di 9 [mq];
  2. Ripostigli, se muniti di finestra, non possono essere superiori a 4 [mq]. Ne discende che non possono esistere ambienti con superficie compresa tra 4 e 9 [mq] dotati di finestra che non siano bagni. La cosiddetta cameretta ricavata dalla vecchia cucina, di dimensioni ridotte tra 7 e 8 mq. non è eventualmente sanabile e deve essere nel caso ripensata;
  3. Gli ambienti di tipo camera, salone, cucina non possono affacciare su chiostre interne. I bagni e ripostigli possono invece affacciare su chiostra interna.
  4. Tutti i vani principali quali camere, soggiorno e cucina devono rispettare il rapporto aeroilluminante minimo fissato dal regolamento edilizio. Il rapporto aeroilluminante del vano è calcolato come rapporto della superficie apribile delle finestre presente e la superficie calpestabile del vano. Per edifici residenziali il rapporto aeroilluminante minimo è di 1/8 cioè il rapporto deve restituire un valore superiore a 0,125. Non è mai possibile derogare questo limite se non nel solo caso di presenza di condono edilizio.
  5. La cucina deve, oltreché rispettare il rapporto aeroilluminante precedentemente definito, disporre di una finestra apribile di almeno 1,5 [mq];
  6. Il bagno cieco, se non dotato di finestre apribili, deve necessariamente disporre di un sistema di estrazione forzata dell’aria. Questo elemento può risultare di grande impedimento in quanto il foro dell’areazione costituisce una modifica, seppur lieve, dell’estetica dell’edificio. Alcuni Municipi di Roma richiedono per questo tipo di interventi non una semplice CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata ma una SCIA Segnalazione Certificata di Inizio Attività;
  7. Gli impianti presenti nell’appartamento devono essere eseguiti o essere stati eseguiti in conformità alla normativa vigente DM. 37/08. In questo ambito ricadono lo spostamento degli impianti termici e idrici della cucina o del bagno. La modificazione o la nuova realizzazione di impianti elettrici. Gli impianti realizzati/modificati devono obbligatoriamente disporre di certificato di conformità a regola d’arte rilasciato dalla ditta che lo ha realizzato;
  8. Disporre di una ditta esecutrice con DURC regolare.

L’aggiornamento della planimetria catastale è obbligatorio?

A fine lavori è necessario procedere all’aggiornamento della planimetria catastale. Recentemente il cosiddetto decreto “sblocca Italia” L. 164/2014 ha previsto che l’aggiornamento della planimetria catastale sia effettuato direttamente dal Comune una volta ricevuto il fine lavori. Questa norma presenta tuttavia una concreta impossibilità da parte del Comune a procedere autonomamente alle variazioni catastali, generando una confusione generale in cui le planimetria catastali non sarebbero più aggiornate. La situazione risulta peraltro paradossale in quanto, come ben sappiamo, le planimetrie catastali, in sede di compravendita devono essere conformi al reale stato dei luoghi, pena la nullità dell’atto. Il Governo, in concerto con le professioni tecniche sta rivedendo la norma.

In definitiva è sempre consigliabile procedere autonomamente all’aggiornamento della planimetria catastale allegandolo anche al fine lavori da presentare al Comune.

Quanto costa una CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata in sanatoria?

Il costo di unna CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata si compone da:

    • Diritto di istruttoria variabile in base al Comune. A Roma il diritto di istruttoria per la CILA è di € 251,24;
    • Eventuale sanzione CILA se gli interventi sono dichiarati già eseguiti € 1.000,00 oppure dichiarati in corso di esecuzione € 333,33;
    • Spese del tecnico per il reperimento documentale e la predisposizione della pratica variabili chiaramente da tecnico a tecnico;
    • Steag.it offre il servizio di CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata a € 700,00 ( sono escluse direzione lavori e variazione catastale );

Steag.it offre inoltre un servizio completo “all inclusive” chiamato CASA OK per la regolarizzazione della planimetria catastale in caso di rogito.

CASA OK si compone di :

    1. CILA in sanatoria;
    1. Variazione catastale;
    1. Attestato di Prestazione Energetica APE

Il tutto al prezzo finito di € 1.100,00 ( escluso diritti di istruttoria € 251,24, diritto catastale € 50,00 e sanzioni per interventi già eseguiti o in corso di esecuzione).

Quali sono i tempi di realizzazione di una CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata?

Mediamente i tempi di realizzazione e consegna della CILA sono di 10 giorni, i tempi possono prolungarsi in caso di difficoltà nel reperimento della documentazione comprovante la regolarità urbanistica dell’immobile.

Chi può presentare la CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata?

Il proprietario dell’immobile ovvero chi sia dotato di una delega, da parte della proprietà ad effettuare i lavori. Un delegato può essere quindi un conduttore di un immobile in locazione ovvero un promittente acquirente che intenda eseguire dei lavori prima del rogito. La delega andrà in ogni caso allegata alla pratica da presentare in Comune.

Se vuoi vendere il tuo immobile ricordati che devi disporre di tutte le carte in regola! La sola variazione catastale non ha alcun valore se non supportata da una pratica edilizia.

Steag.it è specializzata nell’ambito della regolarizzazione degli immobili in sede di compravendita. Richiedi, senza impegno, informazioni su come aggiornare in tranquillità e senza rischi la planimetria catastale del tuo immobile.

Se sei interessato al pacchetto completo CASA OK, che prevede la CILA in sanatoria, aggiornamento della planimetria catastale e l’Attestato di Prestazione Energetica APE ad un costo complessivo di € 1.100,00 consulta la pagina dedicata.

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